空き家のリノベーション費用はいくら？｜放置すると固定資産税が最大6倍・大阪市の補助金は上限75万円

空き家をそのままにすると、何が起きるか

家は、人が住まなくなった瞬間から傷み方が変わります。窓を開けない、水を流さない、気づく人がいない。この3つが重なると、住んでいる家の2〜3倍の速さで劣化が進むと感じています。私たちが空き家の下見で実際によく見るのは、次のような状態です。

• 雨漏りに誰も気づかない。瓦のズレや棟板金の浮きは、住んでいれば天井のシミで分かります。空き家では数年気づかれず、天井板を外したら梁まで黒く腐っていた、ということが珍しくありません
• 湿気がこもり、カビとシロアリが入る。閉め切った家は床下の湿気が抜けません。畳の裏が真っ白になり、土台や柱の根元にシロアリが入ります。シロアリは外から見えない場所から食べ始めます
• 排水トラップの水が蒸発して、下水のにおいと虫が上がってくる。台所や洗面の排水管には、においを止めるために水がたまる部分があります。使わないと数か月で乾き、下水管と室内が直結した状態になります
• 雨樋が落ち葉で詰まり、外壁を伝って水が流れる。詰まった雨樋からあふれた水は、外壁や基礎を濡らし続けます。外壁のひびから水が入り、内側の木を腐らせます
• 庭木が伸びて、隣家や道路にはみ出す。近隣からの苦情は、自治体の「管理不全空家」の調査が入るきっかけになります

どれも、最初の1〜2年なら数万円で止められることばかりです。それが5年、10年と重なると、直す費用が桁ひとつ変わります。空き家の工事費を決めるいちばん大きな要因は、築年数ではなく「空いてから何年たったか」です。

固定資産税が「最大6倍」になる仕組み

家が建っている土地には、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されています。200㎡以下の部分は課税標準が評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減される制度です。古い家でも壊さずに置いておくと土地の税金が安いのは、この特例があるからです。

ところが2023年12月13日に施行された改正空家法で、この特例が外れる条件が広がりました。

• 改正前: 倒壊のおそれがあるなど、よほど状態が悪い「特定空家」に指定され、勧告を受けた場合だけ特例が外れた
• 改正後: 窓が割れている、壁が傷んでいる、庭木が伸び放題など、「このままだと特定空家になりそう」という段階の「管理不全空家」でも、勧告を受けると特例が外れる

特例が外れると、200㎡以下の土地では課税標準が6分の1から元に戻るので、土地の固定資産税の課税標準は最大6倍になります。実際の税額は土地の広さや評価額、都市計画税の扱いで変わり、自治体によっては「約4倍」と案内しているところもあります。評価額1,500万円の土地で、年3〜4万円だった税金が20万円前後になる計算です。

流れは「助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行」の順で、特例が外れるのは勧告の時点です。指導を受けた段階で直せば、勧告には進みません。「役所から手紙が来た」という時点でご相談いただければ、間に合うことがほとんどです。

直すか、壊すか、売るか

空き家の相談で最初に決めるのは、工事の内容ではなく「この家をどうしたいか」です。選択肢は大きく3つで、それぞれ向いている家が違います。

工事会社として正直に言うと、全部の空き家を直すべきだとは思っていません。柱まで腐った家に800万円かけるより、壊して土地を活かしたほうがいい場合もあります。ただ、その判断は外から見ただけではできません。「もう壊すしかない」と言われていた家の天井裏を見たら、梁はしっかりしていて、直せば十分使えたということも実際にあります。壊す前に一度、中を見させてください。

工事の前に、必ず見る6か所

空き家の見積りは、台所や壁紙を見る前に、見えない場所から順に確認します。ここを飛ばして内装だけきれいにすると、数年後に雨漏りやシロアリでやり直しになります。

1. 屋根と雨樋。瓦のズレ、棟板金の浮き、スレートの割れ、雨樋の詰まり。空き家の工事で最初に止めるのは雨です。ここを直さないと、内装にかけたお金が全部むだになります
2. 天井裏と壁の中の雨染み。天井板の一部を外して、梁や野地板が濡れていないか、腐っていないかを見ます。黒く変色していても、乾いていて硬ければ使えることが多いです
3. 床下。床下点検口から、土台のシロアリ被害、湿気、基礎のひびを確認します。床がふかふかする部屋は、下地の腐りを疑います
4. 給排水管。古い鉄管は内側がさびて詰まっていることがあります。通水して、水圧と排水の流れ、水漏れを確認します。管の引き直しが要るかどうかで、水回りの費用が大きく変わります
5. 電気。契約アンペアと分電盤の状態、コンセントの数。築40年以上の家は、いまの生活に必要な回路が足りないことがよくあります
6. 外壁とコーキング。外壁のひび、サイディングの継ぎ目のコーキングの切れ。ここから入った水が壁の中を腐らせます

この6か所を見てから、はじめて「どこまで直すか」の話ができます。現地調査は無料ですので、「見てもらってから決めたい」で構いません。

空き家リノベーションの費用の目安

まず、工事の範囲ごとの目安です。30坪（約100㎡）前後の木造戸建てを想定しています。ここに書く金額はあくまで平均的な目安で、建物の傷み方や土地の条件、残っている荷物の量によって上下します。同じ間取りの家でも、雨漏りを放っておいた家と、年に数回風を通していた家では、見積りが2倍違うことがあります。正確な金額は、上の6か所を見てからでないと出せません。

次に、工事ごとの目安です。屋根と外壁は当社の各サービスページで公開している相場と同じ数字です。

見積りを見るときのコツをひとつ。「一式」とだけ書かれた項目が多い見積りは、現地をよく見ていない可能性があります。空き家は想定外が出やすいので、「床下の土台が腐っていた場合は別途◯万円」のように、追加になりうる条件を先に書いてある見積りのほうが、結果として安く終わります。

大阪市の空家利活用改修補助の使い方

大阪市には、空き家を直して使う人のための「空家利活用改修補助制度」があります。2026年度（令和8年度）の内容は次のとおりです。

対象になる家と人

• 大阪市内にある、2000年（平成12年）5月31日以前に建てられた戸建てまたは長屋
• 賃貸や売却の物件として市場に出ておらず、3か月以上空き家になっていること
• 対象者は、空き家の所有者、その配偶者または親・子、これから取得する人、借りる予定の人
• 改修後に一定の耐震性を確保すること。耐震性が足りなければ、耐震改修が条件になります
• 売却を前提とした改修は対象外。利活用の事例として大阪市が公表することに同意が必要

いちばんの落とし穴：屋根・外壁だけでは使えず、着工後は申請できません

大阪市のページには「外壁改修工事や屋根改修工事のみを行う場合は、本補助制度の対象外です」と明記されています。対象になるのは、断熱や省エネ、バリアフリー、耐震といった「性能を上げる改修」で、屋根や外壁はそれと組み合わせた場合に全体の一部として見られます。

そして契約・着工の前に区役所との事前協議が必要です。工事をしてから「補助金が出ると聞いたのですが」とご相談をいただいても、もう申請できません。予算に達すると年度途中で受付が終わることもあります。使いたい場合は、見積りの段階でお伝えください。手続きの段取りからご一緒します。

大阪市以外の市町村にも、空き家バンクへの登録を条件にした改修補助や、耐震改修の補助がある自治体があります。制度は市町村ごとに違い、年度で変わりますので、工事の前にお住まいの自治体の窓口で確認してください。大阪のリフォーム補助金の記事に、屋根・外壁で使える制度と使えない制度をまとめています。

近畿で空き家が多い地域と、対応エリア

総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年）によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高です。近畿は全国でも空き家が多い地域で、府県別の空き家率は次のとおりです。

大阪府内で見ると、空き家率が高いのは大阪市の南部・西部と、古い住宅地を抱える市です。

当社の拠点は大阪市阿倍野区で、西成区・生野区・東住吉区はいずれも隣接または近隣の区です。長屋や築50年を超える木造住宅が多く、空き家の相談がいちばん多い地域でもあります。

空き家のリノベーションは、大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・和歌山県・滋賀県の近畿全域に伺います。大阪府内は最短当日の現地確認が可能です。和歌山県や奈良県南部、兵庫県北部、京都府北部など、拠点から離れた地域は日程を調整して伺います。「実家が和歌山にあって、自分は大阪市内に住んでいる」というご相談も多く、そうした場合は写真を先に送っていただくと、現地に行く前に工事の方向性をお伝えできます。

相談から完成までの流れ

1. 写真を送る、または電話。外観、室内、気になる場所の写真があれば、考えられる工事と費用の目安をメールでお返しします。お名前・電話番号の入力は不要です
2. 現地調査（無料）。上の6か所を中心に、天井裏・床下まで見ます。1〜2時間ほどです。鍵の受け渡しや立ち会いの段取りは、遠方の方ともご相談して決めます
3. 「どうしたいか」に合わせた見積り。住む・貸す・売るのどれかで、直す範囲が変わります。範囲の違う見積りを2〜3パターンお出しすることもできます
4. 補助金の事前協議（使う場合）。大阪市の空家利活用改修補助は、契約前に区役所との協議が必要です。この段取りからご一緒します
5. 残置物の処分と工事。水回りと内装で1〜2か月、屋根・外壁を含む全面改修で2〜4か月が目安です
6. 完成・引き渡し。工事の前後の写真をお渡しします。貸す場合は、不動産会社に渡す資料としても使えます

よくある質問